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A lei que dispensa a vistoria técnica de casas de baixa renda

Sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro, nova regra tira exigência de documento conhecido como Habite-se para imóveis de um pavimento construídos há mais de 5 anos

     

    O governo Jair Bolsonaro sancionou em 8 de agosto de 2019 a lei 13.865, que permite que imóveis em áreas de baixa renda sejam registrados sem a exigência de um documento de conclusão da obra, conhecido como Habite-se. A medida contempla apenas unidades construídas há mais de 5 anos e que tenham um pavimento.

    A necessidade do documento, que é emitido por autoridade municipal, aparecia na Lei de Registros Públicos, de 1973.

    Proposta pelo senador Irajá Abreu (PSD-TO) e aprovada no início de julho pelo Senado, a medida vem sendo celebrada por apoiadores de Bolsonaro nas redes sociais como se fosse uma iniciativa do presidente.

    Segundo Abreu, mais de 7 milhões de “casas populares” serão favorecidas, “permitindo que esses imóveis saiam da ilegalidade, incluindo-os na formalidade”. Ele lembra que esses proprietários poderão obter financiamento para reformar sua casa, o que dependia da existência do Habite-se. Um eventual comprador também poderá se candidatar a financiamento.

    Para que o Habite-se seja expedido pela autoridade municipal, é necessária a apresentação de diversos documentos, como a Anotação de Responsabilidade Técnica, em que o engenheiro e o arquiteto se responsabilizam pelo projeto e a execução da obra. Cada cidade tem regras específicas para construções

    “Isso, naturalmente, aquece o mercado imobiliário, como também beneficia as prefeituras que, diante da regularização, podem rever os valores cobrados a título de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), aumentando a arrecadação das cidades”, declarou.

    O que é o Habite-se

    O propósito do Habite-se é atestar que uma construção foi concluída dentro dos padrões técnicos exigidos por lei. Ele também pode ser chamado de Certificado de Conclusão de Obra, auto de conclusão ou auto de vistoria. Não deve ser confundido com o alvará de construção, obtido antes da obra começar.

    Para que seja expedido pela autoridade municipal, é necessária a apresentação de diversos documentos, como a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), em que o engenheiro se responsabiliza pela execução da obra, e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinado pelo arquiteto. Cada cidade tem regras específicas para construções.

    Até a sanção da nova lei, nenhum imóvel poderia ser registrado ou ocupado sem o Habite-se. Apesar disso, existem milhões de construções no país que não contam com a autorização.

    Em boa parte dos casos, é a construtora do empreendimento que providencia o documento. Mas isso também pode ficar a cargo do proprietário em determinadas situações.

    “Estamos falando de uma anistia generalizada às construções irregulares, sem qualquer tipo de política pública que venha junto com a proposta de dispensa”

    Bianca Tavolari

    Professora do Insper e pesquisadora do Núcleo Direito e Democracia, do Cebrap

    O Habite-se é uma exigência também em casos de venda ou financiamento do imóvel. Pela nova lei, imóveis nas categorias especificadas acima também ficam dispensados do documento nesse contexto.

    Sem Habite-se, a administração municipal não pode cobrar IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). No Rio Grande do Norte, a Justiça determinou que uma construtora devolvesse valores do imposto e de taxas condominiais cobradas de proprietários de imóveis em um empreendimento.

    Em decisão de 2018, o TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), julgou que o IPTU não pode ser recolhido enquanto o Habite-se não for concedido.

    Os efeitos da decisão

    O senador não explicou como chegou ao número de 7 milhões de potenciais beneficiados pela lei. Bianca Tavolari, professora do Insper e pesquisadora do Núcleo Direito e Democracia, do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento), disse ao Nexo que “o IBGE não usa esta categoria [casa popular]. A categoria de “aglomerados subnormais” trata da irregularidade, mas não discrimina as unidades unifamiliares e com apenas um pavimento. Além disso, é difícil saber quais estão ocupadas há mais de 5 anos.”

    “É grande o número de habitações irregulares no país, e isso inclui inúmeros projetos construídos pelo poder público”, disse Kazuo Nakano, arquiteto e professor do Instituto das Cidades, da Unifesp (Universidade Federal de São Paulo). Segundo afirmou, conjuntos do Banco Nacional de Habitação construídos na década de 1970 estavam sendo regularizados até pouco tempo atrás. “Os prédios do Cingapura [em São Paulo], construídos por Paulo Maluf [quando prefeito na década de 1990], encontram-se irregulares na maior parte”, afirmou.

    “A dispensa segue a lógica das anistias que vira e mexe as prefeituras fazem”, avaliou. “Ela tem mais o sentido de aumentar o número de imóveis no cadastro do IPTU”

    Kazuo Nakano

    Arquiteto e professor do Instituto das Cidades, da Univesp

    Para Nakano, a lei é pensada “muito mais para empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida que foram licenciados por prefeituras, não têm Habite-se, mas têm pessoas morando já”. De acordo com Nakano, em muitas cidades a situação de registro de terras não está resolvida, portanto a medida beneficiará prefeituras e construtoras de projetos com foco em moradores de baixa renda.

    Para Nakano, a nova lei simplificará o processo de licenciamento, resolvendo o que é um problema para muitas famílias do país. O custo de registrar um imóvel é, muitas vezes, inacessível. “A dispensa segue a lógica das anistias que vira e mexe as prefeituras fazem”, avaliou. “Ela tem mais o sentido de aumentar o número de imóveis no cadastro do IPTU. A pessoa passa a poder registrar sem precisar melhorar ou reformar, porque não terá exigência ou contrapartida nenhuma. As casas problemáticas continuarão problemáticas.”

    Para Bianca Tavolari, como a nova lei estende a dispensa para qualquer unidade residencial unifamiliar, casas construídas em áreas de encosta ou de proteção ambiental poderão ser compradas e vendidas sem a necessidade do documento. “Estamos falando de uma anistia generalizada às construções irregulares, sem qualquer tipo de política pública que venha junto com a proposta de dispensa”, alertou.

    A pesquisadora observa que a dispensa do documento não significa que o imóvel esteja regular “já que ele não passou por qualquer tipo de vistoria”. No futuro, quando o imóvel for negociado, “o comprador não terá a segurança de que seu imóvel é regular”.

    Na sua visão, a medida promove insegurança jurídica, diminui a fiscalização municipal e pode facilitar as transações de casas irregulares. “Pode não apenas aquecer o mercado imobiliário informal, mas também as transações imobiliárias das milícias”, acredita.

    Atualmente, o ramo mais rentável entre os negócios das milícias do Rio de Janeiro é a apropriação de imóveis e realização de projetos imobiliários para atender a população pobre. As informações são do pesquisador José Cláudio Souza Alves, sociólogo, professor da UFRRJ (Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro) e autor do livro “Dos Barões ao Extermínio: uma história da violência na Baixada Fluminense” (Ed. APPH), publicado em 2003.

    ESTAVA ERRADO: A primeira versão deste texto afirmava que Kazuo Nakano fazia parte do Instituto Polis. Ele é professor do Instituto das Cidades, da Unifesp (Universidade Federal de São Paulo). Também dizia que o documento ART era assinado por engenheiro e arquiteto, quando diz respeito apenas ao engenheiro. Foi adicionada informação sobre o documento que cabe ao arquiteto. As informações foiram corrigidas, respectivamente, às 23h14 de 15 de agosto de 2019 e 17h45 do dia 20 de agosto de 2019.

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