Quais as disputas em torno do Projeto Novo Recife

Desde o dia 7 de novembro de 2018, estão à venda os apartamentos das duas torres residenciais do empreendimento Mirante do Cais, no Cais José Estelita, na região central do Recife.

Os edifícios são parte do Projeto Novo Recife, que gerou oposição de ativistas urbanos, da sociedade civil e de especialistas nos últimos anos e é, desde 2008, protagonista de um vaivém político e jurídico. O empreendimento da construtora Moura Dubeux ainda aguarda o alvará de construção da Prefeitura do Recife.

Segundo uma reportagem do jornal Diário de Pernambuco, a expectativa da empresa é que a construção das duas torres residenciais, com 37 andares cada, seja liberada ainda em 2018 e se inicie em março de 2019. O prazo de entrega das unidades habitacionais é de 52 meses (pouco mais de quatro anos), a partir do começo das obras.

No dia 14 de novembro de 2018, o Ministério Público Federal recorreu ao Superior Tribunal de Justiça e ao Supremo Tribunal Federal para tentar impedir o prosseguimento das obras.

No que consiste o projeto

Com 10 hectares, o Cais José Estelita é onde permanecem as estruturas remanescentes da Rede Ferroviária Federal, do século 19, além de galpões construídos no século 20 destinados ao armazenamento de açúcar.

Abandonada ao longo das últimas décadas, a área, que interliga a zona sul ao centro do Recife, virou ponto de consumo de drogas e de assaltos.

A construtora pretende erguer um total de 13 torres em todo o terreno. Dentro do conceito de uso misto, o térreo das duas torres do Mirante do Cais contarão com lojas, para uso ativo de comércio e serviços.

As plantas serão de quatro tipos: 226 m², 232 m², 262 m² e 268 m², com o preço do metro quadrado a R$ 8.000. Com dois apartamentos por andar, cada unidade terá quatro suítes e quatro vagas na garagem.

Ao lado do empreendimento residencial ficará o complexo empresarial Parque do Cais, a ser lançado em breve pela Moura Dubeux.

Os prédios mais próximos do Forte das Cinco Pontas (patrimônio histórico da cidade, o forte foi construído pelos holandeses em 1630) devem ter uma altura máxima de 14 andares para respeitar os limites urbanísticos do sítio histórico do bairro de São José.

O projeto sofreu alterações em relação ao seu desenho original, incorporando sugestões recolhidas em audiências públicas realizadas pela prefeitura entre 2014 e 2015, em uma tentativa de atender ao clamor por maior participação nos processos de decisão sobre a cidade.

Nesse redesenho, o projeto passou a prever 13 torres entre 12 e 38 andares, de forma escalonada, levando em consideração a proximidade com o forte.

O térreo dos prédios terá comércio e serviços e não haverá grades e muros no entorno. De acordo com o consórcio, 35% da área será privada e 65% será pública.

As contestações

Impacto na paisagem

O projeto gera receio de que a identidade arquitetônica e cultural da cidade seja descaracterizada pela desproporção dos prédios em relação às edificações históricas em seu entorno.

Acusações de irregularidades

Ações judiciais e institucionais ainda em curso contestam as condições de aprovação do projeto, que, de início, atropelou a emissão de pareceres de órgãos públicos como a Fundarpe (Fundação do Patrimônio Histórico e Artístico de Pernambuco) e o Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional)

Plano Diretor e Lei de Uso e Ocupação do Solo

Um projeto de lei definiu um plano urbano específico para o terreno. Criticado nas sessões do Conselho da Cidade do Recife, o projeto foi apreciado rapidamente pela Câmara Municipal e aprovado sob protestos, tanto de vereadores quanto de ativistas. A partir disso, o Novo Recife passou a estar em conformidade com a lei municipal

Uso privado do terreno

Para os críticos do projeto, o terreno, de localização estratégica, poderia abrigar equipamentos públicos e famílias que se encontram sem moradia. Alguns segmentos dos movimentos de resistência ao projeto Novo Recife propõem trocá-lo por habitação social ou por um parque público.

O cerne das disputas

Segundo o arquiteto e urbanista Cristiano Borba, professor do Programa de Pós-graduação em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Pernambuco, as disputas sobre o território do Cais estavam, em um primeiro momento, restritas a questões urbanísticas: aspectos legais ou ligados a interferências na paisagem, a mudanças radicais nos padrões de uso e ocupação ou na capacidade da infraestrutura instalada em absorver as novas demandas do empreendimento.

“Entretanto, outro aspecto subjaz [à disputa política pelo terreno]: trata-se do clamor por transparência nos processos de transformação da cidade e da possibilidade de participação e escuta de diversos e variados atores, para além do mercado imobiliário e dos órgãos da gestão municipal”, disse Borba ao Nexo.

Versão atual x projeto original

Entre as reivindicações aceitas e incorporadas ao projeto estão a eliminação de muros, a redução no gabarito (a altura máxima que uma edificação pode atingir) de alguns dos prédios, a integração da malha viária proposta à malha existente, a manutenção de elementos preexistentes, do passado ferroviário do porto e a maior variedade e densidade de usos nos pavimentos térreos.

“Se forem observadas as imagens de divulgação do projeto, pode-se notar que se desenhou uma conexão entre a via do cais e a avenida Dantas Barreto (que antes não existia); também os edifícios mais próximos a esse ponto de conexão estão mais baixos, o que, supostamente, permitiria a visualização do skyline do centro histórico; as imagens mostram algumas lojas nos térreos e pessoas nas calçadas”, aponta Cristiano Borba.

Embora reconheça que alguns pontos foram atendidos, Borba faz críticas à versão atual: “os elementos históricos são vistos como objetos isolados e esporádicos, sem maiores relações com as obras novas”, disse.

Observa, ainda, que “o trecho do projeto que está sendo lançado recentemente aparenta ser de algumas das torres mais altas, das que sofreram pouca ou nenhuma modificação de projeto”.

A cronologia do caso

Com a colaboração da advogada e integrante do Grupo Direitos Urbanos Luana Varejão, o Nexo ordena abaixo a sucessão dos principais acontecimentos ligados ao projeto e seus trâmites:

2008: área do Cais José Estelita é arrematada em leilão pelo Consórcio Novo Recife (formado pelas empresas Ara Empreendimentos, GL Empreendimentos, Moura Dubeux Engenharia e Queiroz Galvão) por R$ 55,4 milhões
2012: surgimento do Grupo Direitos Urbanos no Facebook, que realizou as primeiras discussões sobre o Projeto Novo Recife e mobilizou os primeiros atos chamados “Ocupe Estelita”. A articulação tornou o projeto público e fortaleceu o interesse na cidade em torno do cais
fevereiro de 2013: Ministério Público de Pernambuco consegue suspender o projeto por meio de uma ação civil pública por considerar que houve irregularidades na aprovação do projeto pelo Conselho de Desenvolvimento Urbano do Recife, ocorrida em dezembro de 2012, faltando três dias para o ex-prefeito João da Costa (PT) deixar o cargo
março de 2013: Ministério Público Federal também pede o embargo do empreendimento, alegando apresentar irregularidades técnicas
abril de 2014: Consórcio Novo Recife começa a demolir os armazéns do Cais José Estelita. A reação do movimento Ocupe Estelita é imediata e leva à ocupação integral do cais
maio de 2014: Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional) embarga a demolição dos galp��es. Em junho, uma ordem de reintegração de posse leva a um conflito entre ativistas e a Polícia Militar e à desocupação do terreno
julho de 2014 a abril de 2015: realização de audiências públicas e debates no Conselho da Cidade do Recife, para discutir e apresentar o redesenho do projeto
maio de 2015: aprovação do projeto de lei 18.138/2015, que institui o Plano Específico do Cais José Estelita, Santa Rita e Cabanga, aplicando mudanças no Plano Diretor do Recife e na Lei de Uso e Ocupação do Solo da cidade e garantindo parâmetros favoráveis ao projeto. A lei é atualmente questionada judicialmente através de uma ação popular, uma ação civil pública e uma ação direta de inconstitucionalidade do Ministério Público de Pernambuco
novembro de 2015: anulação do leilão do Pátio Ferroviário das Cinco Pontas, arrematado em 2008 pelo consórcio.
2017: Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região decide por unanimidade, em sessão de novembro, pela legalidade do leilão. O recurso foi uma apelação do Consórcio Novo Recife, do Iphan e da União Federal. A decisão abriu caminho para o licenciamento da obra pela Prefeitura do Recife
2018 Ministério Público Federal recorre ao Superior Tribunal de Justiça e ao Supremo Tribunal Federal para tentar reverter a decisão de 2017, que considerou lícita a aprovação do Projeto Novo Recife. Ainda não há decisão do tribunal superior.

Uma avaliação do projeto

Em entrevista ao Nexo, o presidente do IAB (Instituto dos Arquitetos do Brasil) de Pernambuco Roberto Ghione respondeu sobre os problemas e possíveis impactos positivos do empreendimento.

Quais são os principais problemas do Projeto Novo Recife?

Roberto Ghione O primeiro problema é urbanístico, porque é um projeto bastante agressivo com o centro histórico. Cria uma frente de arquitetura imobiliária que só favorece uma pequena parcela da população, aquela que tem maior poder aquisitivo. É uma área privilegiada, e por isso [o projeto] contradiz, em definitivo, o direito à cidade para todos.

É um tema bastante polêmico aqui. Temos a visão desenvolvimentista, que coloca o empreendimento imobiliário para determinados setores da sociedade acima de tudo, sacrificando valores urbanísticos. Os edifícios são padronizados, não têm identidade nenhuma, porque é a mesma arquitetura imobiliária feita toda de uma vez. Está tirando o caráter do centro histórico da cidade, além de outras questões, como as irregularidades do processo.

É uma disputa entre mercado imobiliário e direito à cidade. O IAB, naturalmente, sempre foi favorável, em seu histórico, ao direito à cidade para todas as pessoas. De fazer um empreendimento que realmente seja para todos. É uma área muito privilegiada. Está agora abandonada, tem que se fazer alguma coisa, mas não pode ser destinada exclusivamente ao setor da população com maiores possibilidades aquisitivas. Se você vir o valor dos apartamentos, são só para a classe alta.

Os impactos negativos são muito grandes, muito sérios, porque estão colocando uma quantidade enorme de estacionamentos, potencializando o uso da cidade para o automóvel, o que sabemos que é péssimo.

É insistir em um modelo de cidade que, apesar de muito criticado, superado, está sendo reproduzido em grande escala: dependente de automóveis, que privilegia determinados setores da sociedade e com uma cidade fragmentada, onde o espaço público praticamente só existe como espaço de passagem de um lugar para outro, e não como vivência. Especialmente nesse caso, [o empreendimento] está de frente para a área mais significativa do Recife. Praticamente 1 km de edifícios, de frente para a água, alterando a silhueta do centro histórico, é algo a ser muito bem considerado.