Ir direto ao conteúdo

O perfil dos novos prédios residenciais do centro de SP

Análise de lançamentos imobiliários evidencia transformações que vêm ocorrendo nos bairros centrais: apartamentos estão menores e mais caros

     

    Após décadas de esvaziamento populacional e, em alguns casos, de declínio nos lançamentos imobiliários, ao final do século 20, bairros do centro de São Paulo voltaram a despertar o interesse de incorporadoras e construtoras na primeira década dos anos 2000.

    De acordo com o Informe Urbano nº 34 da SMUL, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, os lançamentos residenciais verticais da última década na subprefeitura da Sé (que abrange bairros como Santa Cecília e República) correspondem a 10% do total lançado no município.

    Entre as subprefeituras, a responsável pelos distritos centrais ficou em primeiro lugar entre 2007 e 2017, em termos de  quantidade de unidades lançadas: foram 33.582.

    Ainda segundo o informe, essas unidades possuem características específicas, distintas do restante do município: são, em sua maioria, apartamentos pequenos, com metragem em torno de 41 m², um ou dois dormitórios.

    Em muitos casos, as plantas arquitetônicas mostram um único cômodo: modelo atualmente denominado como “loft” ou “studio”, designações que entraram no lugar do termo quitinete. Grande parte desses imóveis não possui vagas de garagem.

    Divulgado em agosto de 2018, o informe da SMUL trata das características dos apartamentos construídos na área central na última década.

    Razões para a revalorização

    Em entrevista de 2017 ao blog A vida no centro, o empresário Antonio Setin, fundador e presidente da incorporadora Setin, atribuiu a renovação do interesse de incorporadoras e construtoras pelo centro à escassez no estoque de outorga onerosa em outros bairros, o que obrigou empresas a buscarem novos territórios onde investir.

    “A recuperação do centro aconteceu pela falta de outorga [onerosa] disponível para comprar na maioria dos bairros de São Paulo, o que fez com que as construtoras voltassem a olhar para o centro. Isso me ajudou a tomar a decisão. Acabou ficando uma opção por falta de opção”, afirmou. 

    A outorga onerosa é o instrumento segundo o qual o direito do proprietário de construir acima do coeficiente básico estabelecido pelo zoneamento pode ser obtido mediante pagamento à prefeitura.

    A nova onda de lançamentos também pode ser explicada pela teoria do diferencial de renda (“rent-gap theory”, em inglês), criada na década de 1970 pelo geógrafo Neil Smith.

    “Funciona assim: quando a diferença entre a renda atual da propriedade em uma região e a renda potencial chega ao ponto máximo com o mínimo de investimento possível, esse é o instante ótimo para o investimento privado do capital imobiliário”, explicou a pesquisadora Luanda Vannuchi ao Nexo.

    Segundo ela, o valor do metro quadrado dos novos lançamentos no bairro da República em 2006 era um dos mais baixos da cidade, equiparando-se a empreendimentos no Campo Limpo, bairro da Zona Sul, e em Cidade Líder, na Zona Leste da capital, de acordo com dados da Consultoria Imobiliária Embraesp.

    “Nos anos seguintes, o valor subiu tanto que quase se equiparou às  áreas mais caras da cidade”, disse.

    Por fim, uma série de investimentos públicos no centro de São Paulo que visam a reverter o esvaziamento populacional, atrair de volta os investimentos privados, o capital imobiliário e as classes médias vêm sendo feitos desde a década de 1970.

    Fazem parte destas ações a inauguração de estações de metrô, com a abertura da linha amarela nos anos 2010, a reurbanização do Vale do Anhangabaú e do entorno do Parque Dom Pedro nos anos 1980 e operações urbanas e novos equipamentos culturais criados nos anos 1990.

    “Foram muitas gerações de políticas públicas visando a tal da ‘revitalização’ do centro”, diz Vannuchi, que insiste no uso das aspas: “é uma visão que ignora os modos de vida que persistiram nesse território, que foram as atividades e residências populares, não-hegemônicas”.

    Qual centro é esse

    Estão sob a administração da subprefeitura da Sé os distritos Bela Vista, Bom Retiro, Cambuci, Consolação, Liberdade, República, Santa Cecília e Sé.

    Embora os lançamentos da última década estejam distribuídos em todos esses bairros, 40% das novas unidades se concentram nos distritos República e Santa Cecília.

    Ao Nexo, Luanda Vannuchi também delimitou o novo eixo de valorização ao distrito República e entorno.

    “No meu trabalho, analiso um perímetro com raio de 1 km ao redor do distrito República, onde é possível perceber alguma coerência da atuação do mercado. Isso envolve a Av. São João, o entorno do Minhocão, um pedaço da Vila Buarque e até a região do Parque Augusta”, disse. 

    Doutoranda da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Vannuchi estuda as transformações na região da República ao longo da última década.

    Novos públicos

    O perfil dos empreendimentos residenciais recentemente lançados no centro evidencia as transformações que vêm ocorrendo na região.

    Além da redução na área dos apartamentos (perderam 20 m² em área útil média, que era de 61 m² entre 2007 e 2013, segundo um artigo da professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Paula Santoro), o público-alvo também constitui uma novidade.

    De acordo com a análise de Santoro, baseada no estudo da SMUL, os lofts e studios localizados nos distritos da subprefeitura Sé são caros: custam cerca de R$ 9,5 mil por metro quadrado, enquanto apartamentos com outras tipologias e áreas maiores custam em média R$ 4,3 mil por metro quadrado.

    “A tipologia, a localização e a própria embalagem conceitual apontam para um público jovem, com uma pegada cosmopolita, boêmia e criativa. Os nomes dos lançamentos são um exemplo disso: Vibe, Mood, Downtown, NewWay, Smart…”, diz Luanda Vannuchi.

    A despeito disso, segundo a pesquisadora, o valor dos imóveis os torna, na prática, inacessíveis para estudantes, solteiros ou recém-casados de renda média.

    As novas unidades acabam sendo adquiridas por investidores. “A unidade pode ser revendida quando a valorização do centro aumentar ainda mais, e enquanto isso pode ser alugada, inclusive por temporada em sites como Airbnb, opção ainda mais rentável”, disse Vannuchi.

    Atributos de alguns empreendimentos, como fechaduras eletrônicas e serviços pay-per-use (pagos quando o morador os utiliza), facilitam essa modalidade de uso.

    Novas unidades x deficit habitacional

    Em maio de 2018, o incêndio e desabamento de um edifício no largo do Paissandu, ocupado por cerca de 150 famílias, chamou atenção para a escassez de alternativas viáveis de moradia no centro para faixas de renda mais baixas da população.

    O deficit habitacional da cidade, cujo cálculo se baseia no Plano Municipal de Habitação de 2016, é de 358 mil unidades de moradia para famílias com renda de até três salários mínimos, que hoje moram  em condições precárias.

    Já a quantidade de imóveis ociosos – que correspondem a edifícios abandonados, subutilizados ou terrenos sem edificações – se encontra em 1.385, muitos deles localizados no próprio centro.

    Em uma cidade marcada pela desigualdade socioterritorial, como é o caso de São Paulo, os mais pobres tendem a morar longe das áreas centrais.

    Como a região concentra melhor infraestrutura de transportes e maior oferta de postos de trabalho, essa dinâmica resulta em grandes deslocamentos e menor qualidade de vida para esta parcela da população.

    Para Santoro, os novos empreendimentos do centro “não parecem ter sido planejados para famílias que hoje ocupam moradias precárias na região, com renda baixa ou sem possibilidade de comprovação de renda para entrar em um financiamento imobiliário”.

    “É um tipo de empreendimento que ignora a demanda existente e procura atrair um público novo, de alta renda, para o centro”, disse Luanda Vannuchi em entrevista.

    “Uma unidade de 18m² vendida a R$ 270 mil, como era o caso do Setin Downtown São Luís [nome de empreendimento lançado na Av. 9 de Julho] no fim de 2017, evidentemente não reflete nem as condições nem as necessidades da demanda existente por moradia no centro.”

    Os impactos dos lançamentos

    Vannuchi descreve dois efeitos principais do boom de novos empreendimentos na região central, identificados em sua pesquisa:

    “verticalização oca”

    “Os primeiros empreendimentos construídos nos anos 2000 venderam rapidamente e criaram um efeito manada. Agora, existe um boom de novos empreendimentos – em volta da Praça da República são dezenas, e eles não estão vendendo tão rapidamente. É possível que muitos fiquem vazios por um bom tempo aguardando valorização. Essa verticalização oca, empreendimentos concluídos e entregues, porém vazios, é um impacto que já pode ser notado”, disse.

    gentrificação

    “Esses novos empreendimentos criam uma pressão para elitizar a região. Novos moradores, de uma classe social mais alta, criam demanda para outros tipos de bens e serviços. Assim, surge uma padaria francesa, uma porção de restaurantes gourmet, a loja de orgânicos, cafés descolados. Isso tudo onde poucos anos antes funcionavam call centers frequentados por imigrantes, mercados populares, cabeleireiros, manicures, alfaiates… O centro vai ficando mais parecido com outras regiões da cidade que já pertencem às classes médias, médias altas. É a evidência mais clássica da gentrificação. Os pobres que moram no centro vão tendo menos opções de consumo, ou mesmo perdendo seus negócios, a região fica mais cara, eles vão sendo expulsos.”

    Todos os conteúdos publicados no Nexo têm assinatura de seus autores. Para saber mais sobre eles e o processo de edição dos conteúdos do jornal, consulte as páginas Nossa equipe e Padrões editoriais. Percebeu um erro no conteúdo? Entre em contato. O Nexo faz parte do Trust Project.

    Já é assinante?

    Entre aqui

    Continue sua leitura

    Para acessar este conteúdo, inscreva-se abaixo no Boletim Coronavírus, uma newsletter diária do Nexo: