Na madrugada de terça-feira (1), o edifício Wilton Paes de Almeida pegou fogo e desabou no Largo do Paissandu, no centro de São Paulo. O prédio de 24 andares pertencia à União e foi sede da Polícia Federal até 2001. Desde então, o governo não vinha sendo capaz de garantir um uso apropriado a ele, mesmo cedendo-o provisoriamente à prefeitura no final de 2017.

Abandonado, o edifício vinha sendo ocupado há anos por mais de 170 famílias que pagavam aluguel a um grupo chamado LMD (Luta por Moradia Digna). Há ao menos 70 ocupações no centro da cidade, nem sempre com participação de movimentos sociais e outros grupos organizados.

O desabamento do edifício Wilton Paes de Almeida tem fomentado o debate sobre como o poder público pode diminuir o deficit habitacional na capital paulista, em que milhares de pessoas sem habitação convivem com imóveis vazios e se deteriorando - muitos deles em áreas centrais, com infraestrutura e emprego.

358 mil

Unidades. Este é o deficit habitacional da cidade de São Paulo estimado pelo Centro de Estudos da Metrópole da Universidade de São Paulo, com base no Censo de 2010

Uma das políticas públicas que começaram a ser empregadas nos últimos anos na capital paulista para lidar com o problema é a cobrança do chamado “IPTU [imposto predial e territorial urbano] progressivo”.

Destinado aos municípios e cobrado anualmente, o IPTU é um dos principais impostos sobre a propriedade no Brasil, e uma das maiores fontes de receita das prefeituras. Com o mecanismo do IPTU progressivo, o valor cobrado aumenta nos casos em que os proprietários dos imóveis os deixam subutilizados.

Essa é uma forma de tentar impeli-los a dar um destino adequado aos imóveis, cedendo-os, alugando-os, ou vendendo-os, por exemplo. Nos casos em que o imóvel não recebe destino adequado após certo período, a prefeitura passa a ter o poder de desapropriá-lo em troca de títulos da dívida pública.

A cobrança do IPTU não ocorre sobre imóveis sob administração direta da União, por meio de autarquias e fundações públicas, que têm imunidade tributária. O Wilton Paes de Almeida estava sob controle da Secretaria de Patrimônio da União, e não podia ser alvo de cobrança de IPTU ou IPTU progressivo.

O edifício que desabou não estava, portanto, na listagem da prefeitura para aplicação do mecanismo. Já imóveis de estatais, como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou Metrô estão sujeitos a cobrança de tributos, inclusive IPTU e IPTU progressivo.

De onde vem o IPTU progressivo

Em entrevista ao Nexo, o arquiteto Renato Cymbalista, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, afirma que a aplicação do IPTU progressivo tem suas raízes na Constituição de 1988.

Ela estabelece que a propriedade privada deve atender a uma “função social”. O documento diz também que “a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”.

Ou seja, a figura da propriedade privada de imóveis nas cidades do Brasil não tem como objetivo beneficiar apenas ao dono, mas também aos outros cidadãos, seguindo regras estabelecidas no plano diretor pelos representantes eleitos. Este é um documento elaborado periodicamente pelas prefeituras para direcionar o desenvolvimento da cidade.

O plano diretor tem o poder de determinar parâmetros para definir se dado imóvel está sendo utilizado de acordo com sua função social ou não.

A lei federal 10.257 de 2001 estabelece que o plano diretor pode determinar que imóveis desocupados ou subutilizados passem a ser usados. Ela pode determinar, portanto, que proprietários garantam que imóveis vazios sejam ocupados, ou que prédios sejam construídos em terrenos vazios.

Quando essas determinações não são cumpridas, a lei federal estabelece que os municípios podem fazer uso do IPTU progressivo, uma forma de punir financeiramente o proprietário que subutiliza seus imóveis.

Pela lei federal, a cobrança do imposto pode aumentar por um período de cinco anos, atingindo até no máximo 15% do valor do imóvel. Depois desse prazo, o imóvel passa a estar sujeito à desapropriação pelo município, caso o dono não tenha garantido uso adequado a ele.

O IPTU progressivo em São Paulo

A aplicação desta lei federal depende do poder público em cada município. Em outubro de 2014, a gestão do então prefeito Fernando Haddad (PT) publicou a lei do plano diretor de São Paulo e um decreto que determina a notificação de donos de imóveis ociosos visando a aplicação do IPTU progressivo na cidade.

Naquele ano, a prefeitura iniciou as notificações. O decreto dá aos proprietários um ano para garantir uso adequado de seus terrenos e edificações. A partir desse momento, o IPTU progressivo passaria a ser aplicado.

Um decreto de 2015 estabeleceu as regras para a aplicação do mecanismo. Em São Paulo há três tipos de imóveis que podem ser considerados ociosos e se tornar alvo de IPTU progressivo:

• Não edificados são aqueles com área maior de 500 metros quadrados e coeficiente de aproveitamento igual a zero, ou seja, sem nada construído
• Subutilizados possuem área superior a 500 metros quadrados e coeficiente de aproveitamento menor do que o determinado pelo plano diretor
• Não utilizados têm pelo menos 60% da área construída abandonada há mais de um ano, como era o caso do Wilton Paes de Almeida

Pelas regras da prefeitura, no primeiro ano o IPTU progressivo adiciona cobrança de 2% de imposto sobre o valor do imóvel ao valor do IPTU já cobrado regularmente. Se a situação não é regularizada, a cobrança dobra no ano seguinte, ou seja, vai a 4% e assim sucessivamente, até o teto de 15%. Depois de cinco anos de irregularidade, os imóveis podem ser desapropriados.

Os imóveis subutilizados em São Paulo

O mapa abaixo se baseia em dados da Smul (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento), e mostra onde ficam os 1.195 imóveis com donos notificados desde 2014 e que continuam irregulares desde então. Nos casos em que a situação é regularizada, os imóveis são retirados da listagem.

Há casos também em que os donos recorrem e provam que seus imóveis não são realmente ociosos -caso de 7% dos notificados, segundo a prefeitura.

A maior parte dos edifícios notificados fica no centro de São Paulo, na subprefeitura da Sé, onde ficava o edifício Wilton Paes de Almeida. Na maior parte destes casos, os edifícios foram classificados como não utilizados - ou seja, tinham pelo menos 60% de sua área construída abandonada. A região tem sido foco de ocupações, capitaneadas por movimentos sociais ou não.

 

Prefeitura promete cobrança recorde em 2018

Segundo os dados da prefeitura, 19 dos 1.195 imóveis notificados até o momento passaram a ser alvo da cobrança do IPTU progressivo em 2016. Em 2017, outros 267 imóveis passaram a ser alvo do mecanismo. Até o momento, não há registro de imóveis que passaram a receber cobrança do IPTU progressivo em 2018.

Em nota enviada ao Nexo, a prefeitura afirma, no entanto, que pretende incluir um número recorde de imóveis na cobrança de IPTU progressivo em 2018. “A cobrança para o ano de 2018 está em processo de sistematização, sendo previstos mais de 800 imóveis com a alíquota progressiva”.

Pela lei federal de 2001, desapropriações por parte da prefeitura só poderão acontecer a partir de 2022, quando terão transcorrido cinco anos do início da cobrança do IPTU progressivo sobre os primeiros 19 imóveis. Isso caso os proprietários não garantam um uso adequado para eles.

O Nexo questionou o professor Renato Cymbalista sobre como ele avalia a aplicação do IPTU progressivo na cidade até o momento.

A aplicação do IPTU progressivo na cidade de São Paulo tem surtido efeito?

Renato Cymbalista Tem sim, porque tirou os proprietários notificados da zona de conforto. Sei de donos que alugaram imóveis por preços abaixo do mercado para evitar a cobrança do IPTU progressivo.

Do ponto de vista da cidade, é muito bom porque, mesmo que não seja habitação social, é um fim produtivo.

Mas é um problema que a prefeitura esteja simplesmente notificando os proprietários por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, sem nenhuma participação da Secretaria de Habitação.

Se ela participasse, saberia quem é o proprietário, quando ele foi notificado, o quanto está com a corda no pescoço. A prefeitura poderia oferecer uma saída, como, por exemplo, ficar com o terreno para a construção de apartamentos.

Uma parte deles poderia ficar com o proprietário como pagamento pela desapropriação, e outra para uso na política de habitação.

Quando a prefeitura não é propositiva e fica só a punição, ela cria dois problemas. Primeiro, o proprietário fica com raiva da prefeitura, o que pode comprometer a possibilidade política de aplicação do mecanismo. E a prefeitura perde oportunidades de implementar políticas de habitação social.

No caso em que se aluga por um preço abaixo do mercado, no geral o imóvel recebe um uso econômico. Isso é melhor do que o rentismo [obtenção de renda a partir da propriedade, com cobrança de aluguel, por exemplo] com preços do mercado, porque gera produção, emprego e impostos.

Mesmo assim, quem faz a melhor proposta ganha, e a melhor proposta nunca será para habitação social se o Estado não entrar.

NOTA DE ESCLARECIMENTO: A linha-fina da primeira versão deste texto permitia interpretar que o IPTU progressivo poderia ser cobrado de imóveis como o que desabou em São Paulo em 1º de maio de 2018, diferentemente do que era afirmado no Expresso. Por fins de clareza, a linha-fina foi alterada. Além disso, explicitamos que a cobrança desse e de outros tributos pode ocorrer sobre imóveis de estatais pertencentes à União em determinadas circunstâncias. As alterações foram feitas às 17h15 do dia 7 de maio de 2018.