Doria anuncia acordo pelo Parque Augusta. O que SP cede e o que ganha

Prefeitura assinou acordo com construtoras, que ainda precisa ser aprovado pelo Ministério Público e pela Justiça

     

    No centro de São Paulo, entre as ruas Augusta, Caio Prado e Marquês de Paranaguá, fica um terreno de 24 mil m², ele possui um bosque tombado. A área está ociosa desde 1969, quando o colégio Des Oiseaux, voltado para meninas da elite paulistana, fechou as portas.

    A localização torna o terreno único na cidade. Para construtoras donas da área, ele teria potencial para abrigar espigões e atrair moradores. Para frequentadores e ativistas, trata-se de um espaço de lazer no centro, o Parque Augusta. Só falta oficializar o uso da área para esse fim — algo que vem sendo ensaiado pelo poder público desde os anos 2000.

    Na sexta-feira (4), a gestão do prefeito João Doria (PSDB), que assumiu em 2017, assinou um acordo com as donas da área, as incorporadoras Cyrela e Setin, para que o parque se concretize. Ele prevê a troca do terreno do Parque Augusta por uma área da prefeitura localizada próxima à Marginal Pinheiros, na zona oeste de São Paulo.

    A conta por trás do acordo ainda não está clara. Segundo a prefeitura, perícias compararão o valor de mercado das duas áreas, e as construtoras concederão uma série de contrapartidas como compensação além do terreno.

    “Hoje nós temos um momento histórico. Depois de 30 anos de demanda pelo Parque Augusta, nesta quinta gestão conseguimos uma boa solução para implantação do Parque Augusta. Está assegurado que o Parque Augusta será implantado”, afirmou Doria em coletiva de imprensa.

    Assim como ocorreu com propostas anteriores, esta também é encarada com desconfiança por militantes. Doria é amigo de Elie Horn, dono da incorporadora Cyrela, que doou R$ 100 mil à campanha vitoriosa do prefeito. Em junho, um dos executivos da empresa se desligou da companhia e passou a capitanear a recém-criada Secretaria de Investimento Social.

    O acordo costurado por Doria ainda precisa passar por aval na Justiça. Em audiência de conciliação na quarta-feira (2), a juíza Maria Gabriela Spaolonzi, da 13ª Vara da Fazenda Pública, determinou que a proposta seja apresentada por escrito em um prazo de dez dias. O Ministério Público está acompanhando o processo e elaborará um parecer. Além disso, peritos nomeados pela juíza farão uma análise própria que, segundo o portal G1, deve durar até 45 dias.

    Pelo acordo, a prefeitura se encarrega de obter a aprovação da permuta na Câmara Municipal, que tem votado favoravelmente à gestão de Doria.

    Na coletiva de imprensa, o prefeito deu algumas informações do que é previsto no negócio. A expectativa da prefeitura é de que ele seja levado a cabo, e o Parque Augusta, entregue à população no início de 2018.

    O que a prefeitura deve ceder

    Pelo terreno do Parque Augusta, a prefeitura deve ceder uma área de 18 mil m² na Rua Sumidouro, de frente à marginal Pinheiros, na zona oeste da cidade.

    Ela faz parte de um terreno maior, de 48 mil m², onde fica a subprefeitura de Pinheiros e um prédio da CET (Companhia de Engenharia de Tráfego), estatal que fiscaliza e controla o trânsito de São Paulo.

    Ainda não está claro qual é o valor total da área cedida, que deve passar por uma avaliação de peritos. Segundo especialistas consultados pelo jornal Folha de S. Paulo, a área vale mais do que o Parque Augusta.

    O terreno é considerado atraente pelas construtoras porque, apesar de estar em uma região valiosa, não está cercado pelo mesmo tipo de embate político que o Parque Augusta. Além disso, grande parte do terreno do centro possui um bosque tombado em 2004, o que impede construções.

    A prefeitura afirmou em nota que as incorporadoras descontaminarão a área. Questionada pelo Nexo, ela não esclareceu que tipo de contaminação existe no terreno, e se ela atinge apenas a parcela cedida no acordo ou todos os 48 mil m².

    O que o município deve ganhar

    Ao ceder o terreno nas marginais a prefeitura recebe a área de 24 mil m² do Parque Augusta, avaliada em R$ 120 milhões. Adicionalmente, as construtoras devem bancar:

    • O projeto e a implementação do parque e sua manutenção por 24 meses, além da construção de um corredor verde na Rua Gravataí, ligando o parque à Praça Roosevelt que também fica no centro
    • A revitalização e manutenção por 24 meses das praças Victor Civita, próxima ao terreno cedido em Pinheiros, e Roosevelt, próxima do Parque Augusta
    • A construção de um centro de educação infantil para 200 crianças de até 4 anos de idade, preferencialmente na região Sul da cidade
    • Um abrigo para 260 moradores de rua. Não está claro em que local da cidade
    • Um novo prédio para a subprefeitura de Pinheiros

    Como os valores das obras, assim como o terreno cedido na zona oeste, ainda não foram divulgados, não está claro se é a prefeitura ou as construtoras que ganham mais, financeiramente, com o negócio.

     

    Por que gestões anteriores não conseguiram criar o parque

    Caso seja aprovado pelo Ministério Público e pela Justiça, o acordo de Doria encerrará uma série de tentativas do município de viabilizar o Parque Augusta. Em 2008, o então prefeito Gilberto Kassab (PSD) declarou a área de utilidade pública, com o objetivo de desapropriá-la. Mas o decreto expirou em 2013, quando o terreno foi comprado pelas construtoras Cyrela e Setin.

    No mesmo ano, o prefeito sucessor de Kassab, Fernando Haddad (PT), sancionou uma lei que autorizava a criação do parque. Mas, novamente, o terreno não foi desapropriado por falta de verbas. As construtoras propuseram construir um parque em 40% do espaço, e três espigões no resto da área, o que foi questionado por ativistas que desejavam que toda a área se tornasse pública.

    Em 2016, dois bancos internacionais devolveram US$ 25 milhões à prefeitura referentes a contas ligadas ao ex-prefeito Paulo Maluf, e que abrigariam dinheiro desviado do município.

    O Ministério Público fez um acordo com a prefeitura que previa que o dinheiro fosse investido em desapropriações, como a do Parque Augusta, ou na construção de creches. O então prefeito Fernando Haddad chegou a oferecer US$ 15 milhões (R$ 47 milhões) pelo terreno, mas o acordo não foi para a frente.

    O Nexo pediu que o professor Renato Cymbalista, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo avaliasse a troca pretendida pela gestão Doria. Cymbalista também é membro do Instituto Pólis, uma ONG que busca promover cidades mais democráticas.

    Ele afirma que, idealmente, ambos os terrenos deveriam ficar com a prefeitura. Mas, dadas as possibilidades práticas de viabilizar o Parque Augusta, a troca é positiva -contanto que o município seja devidamente indenizado pelo valor extra cedido pelo terreno próximo à marginal.

    Como você avalia essa possível troca de terreno?

    Renato Cymbalista Claro que o melhor dos mundos seria um parque no Alto de Pinheiros e outro na Rua Augusta. Mas, no mundo das finanças sociais, se a única opção é a troca, não tenho nada contra, diferentemente de alguns colegas meus.

    Do ponto de vista da distribuição das áreas verdes, ela faz sentido. O terreno no Alto de Pinheiros [cedido pela prefeitura na zona oeste] está em uma das regiões mais arborizadas da cidade, com o Parque Vila Lobos, [campus da] USP, e a Praça do Pôr Do Sol. E está em um lugar onde as pessoas têm jardins, piscinas etc. A escassez de áreas abertas é menor.

    Do outro lado existe uma área que é o último grande terreno verde do pedaço central da cidade, mas está com a iniciativa privada. A sociedade está de olho com razão, ele não pode virar um monte de prédios.

    Para o mercado imobiliário não faz diferença onde construir. Ele quer construir barato e vender caro. Mas para as pessoas faz muita diferença. Ouso discordar dos colegas e dizer que o terreno do centro vale mais [para a sociedade]. Acho que é melhor para a prefeitura ter um terreno público lá do que no Alto de Pinheiros, que é de baixa densidade.

    A troca é boa, mas ela deve ser feita de forma transparente e que faça sentido do ponto de vista financeiro e fiscal. A conta ainda não ficou clara: quanto vale um terreno e quanto vale outro.

    A prefeitura está muito atrasada em divulgar isso para que as pessoas possam dizer se é um bom negócio ou mal negócio, e é um pouco sádico jogar nas costas da sociedade a responsabilidade por fazer esse cálculo.

    Se o terreno é uma joia do mercado imobiliário, isso deve ser precificado. Peritos de avaliação imobiliária podem auferir esses valores, e as construtoras podem indenizar a prefeitura se quiserem fazer a troca. A prefeitura não pode dar um presente para o mercado imobiliário, isso é enriquecimento ilícito.

    O que você acha das compensações já anunciadas pela prefeitura?

    Renato Cymbalista A história de cobrança de contrapartidas do mercado imobiliário não é uma história muito feliz na cidade de São Paulo.

    Há casos em que a empresa ganha o terreno uma vez e fica amarrada, obrigada a fazer a manutenção de alguma área. A própria Praça Victor Civita foi isso. A Editora Abril foi lá, fez um projeto muito bonito, sofisticado de praça, mas difícil de manter. Em pouco tempo disse que não queria mais e devolveu para a prefeitura, que ficou com o desafio de manter a praça, algo muito difícil.

    Sou cético em relação à ideia de que a iniciativa privada resolva problemas de gestão [como a do Parque Augusta]. Sou a favor de que a Cyrela dê tantos milhões e a prefeitura faça alguma coisa mais duradoura com isso, como um fundo, ou um acordo de gestão com a sociedade civil para manutenção.

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