Foto: Pedro Szekely/Creative Commons

Arranha-céus de Chicago em 2017
 

Duas invenções das últimas décadas do século 19 foram responsáveis por projetar os seres humanos às alturas, onde passaram a viver e trabalhar: o elevador e a estrutura de aço dos prédios. Com elas, já no início do século 20, cidades como Nova York e Chicago construíam seus primeiros arranha-céus e tomavam-nos como símbolos da modernidade, a cara da metrópole do novo século.

Esse símbolo viria a ser questionado, décadas mais tarde, pelos produtos negativos do adensamento, como os congestionamentos e a sobrecarga da infraestrutura urbana de áreas muito verticalizadas.

Em 1978, os arranha-céus de Nova York ganharam seu “manifesto retroativo” com o livro “Nova York Delirante”, do arquiteto Rem Koolhaas. O holandês Koolhaas buscou teorizar o fenômeno desordenado do aparecimento dos prédios altos da cidade. Em uma de suas elaborações, define o arranha-céu como um automonumento:

“Para além de uma certa massa crítica cada estrutura se torna um monumento, ou pelo menos suscita essa expectativa exclusivamente pelo seu tamanho, mesmo que a natureza das atividades que acomoda não mereça uma expressão monumental. Essa categoria de monumento apresenta uma ruptura radical, moralmente traumática com as convenções do simbolismo: sua manifestação física não representa um ideal abstrato, uma instituição de excepcional importância, (...) uma hierarquia social, um memorial; ele apenas é e por meio de seu grande volume não pode evitar ser um símbolo”.

Já Chicago foi pioneira, pelas características naturais de seu solo, no uso das estruturas de aço na construção civil, e por isso também foi precursora na construção de edifícios elevados.

Chicago é a cidade estudada pelo economista e especialista em economia urbana Daniel McMillen, professor da Universidade de Illinois.

Foto: Studio 3x

Daniel McMillen participa de debate sobre verticalização em São Paulo
 

De passagem por São Paulo para apresentar sua pesquisa sobre os arranha-céus da cidade entre 1870 e 2010, em um debate sobre verticalização e densidade promovido pelo Arq. Futuro, McMillen falou ao Nexo sobre as vantagens e os males da cidade vertical, a relação dos prédios altos com o valor da terra e como se dão os aglomerados de prédios altos por aqui e por lá.

Quais inovações técnicas tornaram possível a construção de arranha-céus? Quando e por que prédios altos começaram a ser construídos?

Daniel McMillen Houve duas inovações importantes. A primeira foi o edifício com estrutura de aço. A fundação de aço é colocada fundo no solo e a estrutura é construída ao redor. Antes, era preciso construir com pedra e era preciso haver esse suporte maciço na base do prédio, para então construir. O resultado era que quase não havia espaço economicamente viável na base do prédio. O desenvolvimento da estrutura de aço permitiu disponibilizar espaço na base, mesmo construindo edifícios altos.

Mas, para construir um edifício alto, é preciso ter um elevador. Essa foi a outra inovação. Ambas foram criadas por volta dos anos 1880. Começou-se a ver prédios muito altos sendo construídos por volta dessa época. Eles estavam concentrados em Nova York e Chicago e, quando digo concentrados, não falo dos Estados Unidos, mas do mundo inteiro. Chicago liderou [esse processo] porque a cidade tem um solo muito arenoso, não era possível construir prédios muito pesados com estrutura de pedra. Eles afundariam. Eles precisavam da estrutura de aço para construir prédios da altura que queriam, e, por isso, o desenvolvimento da inovação [da estrutura de aço] aconteceu lá. É uma das razões pelas quais Chicago ainda é uma das cidades com os edifícios mais altos do mundo.

Quais são os benefícios trazidos pela cidade vertical? Quais desvantagens podem ser criadas por ela?

Daniel McMillen Se você tem uma densidade alta próxima ao centro [da cidade] um dos argumentos [a favor] é que, provavelmente, há uma redução dos custos globais com transporte, porque as pessoas não estão tão espalhadas [no território]. Uma outra vantagem está no próprio prédio, em ter uma boa vista, esse tipo de coisa. Acho que também é possível argumentar que, no geral, é uma forma menos custosa de se construir, quando há uma concentração em certas áreas.

Mas o custo disso para áreas de densidade muito alta pode vir a ser congestionamentos de trânsito, a necessidade de servir [no sentido de prover serviços] essas áreas com eficiência, e isso pode ser bastante oneroso. É por isso que defendo ser preciso haver pelo menos algum controle [sobre a verticalização] para que seja bem-sucedida.

De forma geral, qual a relação entre a altura dos prédios e o valor da terra nas cidades? 

Daniel McMillen Deve ser muito direta. Todo economista indicaria que os locais onde se quer construir são onde o valor da terra é mais alto, e não o contrário. O valor da terra não é alto porque prédios altos estão sendo construídos ali. Prédios altos são construídos em uma determinada área devido ao custo elevado da terra ali. Estão dispostos a construir [edifícios altos] onde há uma grande demanda para se estar naquela localidade.

Há algumas exceções, como o prédio mais alto de Dubai [o edifício Burj Khalifa]. Naquele caso, acho que foi mais uma questão de o construtor desejar erguer o prédio mais alto do mundo. Ele é provavelmente muito mais alto do que a justificativa econômica para ele. O que quero dizer é que prédios altos são construídos onde há uma grande demanda [pela terra], mas prédios extremamente altos têm mais a ver, provavelmente, com uma autoafirmação do construtor.

Você mencionou que, enquanto sobrevoava São Paulo ao chegar, tentou identificar a zona central da cidade procurando por um aglomerado de prédios altos e não conseguiu. O que isso diz sobre a cidade e como ela difere do caso de Chicago e de outras cidades americanas?

Daniel McMillen Acho que em toda cidade dos Estados Unidos, é possível chegar voando e instantaneamente saber onde fica o centro [com base na altura dos prédios]. Foi muito surpreendente para mim o fato de que, aqui, eu via prédios altos por todo lado. E, mais do que isso, via aglomerados de prédios altos por toda parte. Meu palpite é que provavelmente vocês têm normas de zoneamento razoavelmente rigorosas perto do centro que impedem que se construa prédios tão altos quanto se deseja nessa área.

'Faria muito mais sentido ter prédios muito altos no centro, e a altura ir diminuindo à medida em que a distância do centro aumenta'

E, provavelmente, há normas de zoneamento razoavelmente rigorosas em regiões mais distantes [do centro] também, de forma que os prédios altos estão sendo construídos porque há uma demanda para colocá-los em algum lugar, mas há apenas alguns locais onde se pode construir bem alto. Eu não sei, estou especulando a partir do que sei sobre o mercado de terras.

Em termos de eficiência, o que isso significa?

Daniel McMillen É muito, muito ineficiente. Olhando para São Paulo, vejo uma área que, em alguns aspectos, lembra muito uma grande cidade americana, onde há muita terra onde se poderia construir, na qual, em termos de eficiência, faria muito mais sentido ter prédios muito altos no centro e a altura [dos edifícios] ir diminuindo à medida em que a distância [do centro] aumenta. Não quer dizer que esteja errado, mas se o objetivo era eficiência, não é esta a maneira de obtê-la.

A altura dos prédios deve ser regulada pelo zoneamento? Como você vê essa regulamentação?

Daniel McMillen Tenho sentimentos mistos com relação a isso. O economista em mim diz que o que quer que o mercado queira fazer é provavelmente a forma correta de fazê-lo. Eis o contra-argumento: as decisões tomadas hoje durarão por 100 anos ou mais. Então, temos que esperar que as pessoas estejam construindo da maneira certa. Acho que há uma razão para ser conservador com relação a permitir que as coisas caminhem de acordo com o mercado, quando o que você construir irá durar algo em torno de 100 anos.

Além disso, o que você constrói em um lugar afeta as pessoas ao redor. Um prédio muito alto vai bloquear a vista de algumas pessoas, vai aumentar o trânsito no pé do prédio. O construtor leva isso em consideração? Provavelmente não. Talvez um urbanista faça um trabalho melhor nesse aspecto. Eu enfatizo o “talvez” porque é preciso que seja um planejador com os “trade-offs” necessários. Não tenho certeza de que eles são sempre melhores do que construtores, também não sei se um economista faria um trabalho melhor. Acho que pode-se dizer que o que quer que seja feito estará errado. [risos] Não tenho certeza de qual é o menor dos males. Eu defenderia um pouco de planejamento, mas não demasiado.

Sua pesquisa mostra que, nos anos 2010, praticamente todos os prédios muito altos construídos em Chicago são residenciais. Qual a razão disso? Isso se aplica a outras cidades?

Daniel McMillen Não sei se é uma tendência global, mas sei que em cidades americanas realmente grandes, houve um forte movimento de retorno ao centro das cidades. O que é interessante é que, historicamente, na maioria das cidades do mundo, pessoas de renda relativamente alta sempre tenderam a viver próximas ao centro e, pessoas relativamente pobres, mais longe do centro. Nos EUA, nós invertemos isso. Pessoas de maior renda foram viver mais longe [do centro], e os de menor renda, mais perto. Provavelmente essa é a razão pela qual usamos o carro como meio de transporte mais do que em outros lugares. Acho que o que se vê é uma tendência a voltar a esse estado de coisas — as pessoas de alta renda conseguem morar onde querem morar, elas podem pagar mais pela terra — mudar de volta para o centro para reduzir os custos do transporte.

Nos EUA, é permitido adensar muito mais do que em muitos lugares do mundo. Mas acho que se vê o mesmo acontecer em muitos países asiáticos, onde há muitos prédios bem altos sendo construídos próximo ao centro para pessoas de renda relativamente alta. Mas você não vê isso acontecendo hoje na Europa, onde ainda há uma tendência a não permitir [a construção de] prédios muito altos. E não há muito como argumentar contra isso, trata-se de cidades muito antigas, não se quer destruir a beleza delas. Mas, em Chicago, consideramos que a beleza vem dos nossos prédios altos.

Há alguma maneira de fazer com que o adensamento traga pessoas de menor renda para mais perto do centro?

Daniel McMillen Eu colocaria de outra forma. Se a população de alta renda estivesse concentrada em prédios altos perto do centro, se se permitisse que o mercado fizesse isso, a população de menor renda não ficaria tão distante quanto é obrigada a estar atualmente. Acho que isso seria uma boa coisa.

Uma das coisas que estão tentando fazer nos EUA, e não tenho certeza do quanto isso vai funcionar, é fazer com que os construtores reservem uma parte dos novos empreendimentos em todo lugar para pessoas de menor renda. Não sei se isso irá funcionar a longo prazo, porque se pessoas de maior renda quiserem aquelas unidades, acho que eventualmente elas serão convertidas em unidades para pessoas de maior renda. Se você coloca alguém ali que ganha U$ 30 mil por ano, e há alguém que ganha U$ 300 mil por ano que quer viver ali, eventualmente vão arranjar uma maneira de mudar as regras.

Mesmo se o Estado interferir?

Daniel McMillen O Estado teria que fazer isso, mas não somos muito bons em permitir que o Estado intervenha. Nos EUA, o mercado eventualmente encontra uma maneira de assumir o comando.