Foto: Nacho Doce/Reuters - 8.jun.2018

A locação social como opção para reduzir o deficit habitacional


Mesmo com subsídio do governo, o aporte inicial e o acesso ao financiamento são condições que afastam a parcela populacional de menor renda dos programas habitacionais

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A política habitacional adotada no Brasil não foi, historicamente, capaz de contemplar todo o espectro populacional atingido pelo déficit habitacional, sobretudo os de menor renda. Segundo dados da Fundação João Pinheiro, no ano de 2019, o déficit habitacional em todo o Brasil foi de 5,8 milhões de moradias. O principal fator foi o ônus excessivo com o aluguel urbano: para 3 milhões de domicílios, que representam 51,7% do déficit habitacional do país, o aluguel onerou mais de 30% dos recursos familiares. O número de casas desocupadas por conta do valor elevado do aluguel saltou de 2,814 milhões, em 2016, para 3,035 milhões, em 2019.

Historicamente, os programas destinados a solucionar o problema do déficit habitacional foram estruturados adotando como premissa a aquisição da propriedade: a população beneficiada realiza um aporte de capital inicial, e, posteriormente, paga parcelas de financiamento por um longo período. Nesta dinâmica, mesmo com subsídio do governo, o aporte inicial e o acesso ao financiamento são condições que afastam a parcela populacional de menor renda dos programas. Ao lado do desafio financeiro sempre presente no desenho da política habitacional, observa-se um cenário mais complexo de redução de investimento do Estado na construção de habitações.

É neste contexto que a política de locação social ganha maior espaço no conjunto de alternativas promissoras para diversificar as formas de acesso à moradia no âmbito das políticas públicas de habitação. A locação social consiste na oferta de unidades habitacionais para aluguel, com valores subsidiados total ou parcialmente, para a população de baixa renda. Não há, dessa forma, exigência de um aporte de capital inicial ou de financiamento por parte do beneficiário final, possibilitando a ampliação do rol de famílias que têm condições de acessar a política.

O tema vem sendo retomado por diversos governos, mas um aspecto central vem passando sem a devida atenção: a importância do engajamento de entidades sem fins lucrativos na gestão de equipamentos neste formato, a exemplo das experiências exitosas no âmbito internacional.

A França possui uma política de locação social relevante, contando com uma estrutura nacional articulada com promotores de política habitacional local. Dentre esses promotores estão as instituições públicas, as organizações sem fins lucrativos e as cooperativas habitacionais. No Reino Unido, por meio das Housing Associations, bem como na Holanda e na Alemanha, as organizações recebem subsídios públicos para exercer suas atividades e são administradas por conselhos participativos e deliberativos envolvendo residentes, governos, organizações comunitárias e empresas.

No Brasil, mesmo sem haver uma política pública estruturada no campo da locação social que viabiliza investimento em parcerias com entidades sem fins lucrativos, a sociedade civil tem demonstrado possuir condições de assumir esse papel.

No Brasil, mesmo sem haver uma política pública estruturada que viabilize investimento em parcerias com entidades sem fins lucrativos, a sociedade civil tem demonstrado possuir condições de assumir esse papel

No campo da assistência social, o programa “Autonomia em Foco” no município de São Paulo tem se consolidado com uma importante forma de acolhimento para famílias em situação de vulnerabilidade, por meio da articulação da rede socioassistencial e de um sistema colaborativo de gestão, com uma grade de atividades socioeducativas, roda de conversas e mediação de conflitos. Nesse caso, não há cobrança da população beneficiária, como aconteceria em um projeto de locação social, mas fica clara a importância da parceria no sucesso da gestão dos equipamentos de acolhimento, equiparados, em outros países, aos Housing First.

Outra iniciativa, dentre tantas, é a atuação do Movimento Sem Teto do centro de São Paulo, que coordena a “Ocupação 9 de Julho”, localizada em edifício público na região central que há anos estava sem uso. Além de garantir moradia para muitas famílias em local servido de infraestrutura, é um espaço coletivo utilizado para diversas atividades, geração de renda e apoio socioassistencial.

Há também projetos inovadores, como o do FICA (Fundo Imobiliário Comunitário para Aluguel), fundo de propriedade coletiva organizado por uma associação, que adquire e administra imóveis no centro de São Paulo, ofertando aluguéis a preço abaixo do mercado. Trata-se de um projeto proposto pela sociedade civil, que busca alternativas aos excessivos valores de aluguel arcados pela população em situação de vulnerabilidade social por meio da atuação como “proprietário social não especulativo”.

Como forma de potencializar e garantir escala aos projetos, o poder público pode utilizar-se de parcerias regidas pelo Marco Regulatório das Organizações da Sociedade Civil ou pela Lei das Organizações Sociais.

Em ambos os casos, as entidades sem fins lucrativos realizam acordos com o poder público e assumem a gestão dos equipamentos para o atendimento à população, tendo sua remuneração vinculada a resultados. Apesar de exitosas em outras áreas, ainda não há experiências envolvendo Organizações Sociais no setor habitacional, diante da ausência de previsão nas legislações locais, que, em regra, preveem serviços de saúde, cultura, ciência e tecnologia, esporte e lazer. Mas nada impede que a alternativa passe a ser incluída na legislação.

Fica clara a necessidade de se pensar a política de locação social de forma a aproveitar a expertise que as entidades da sociedade civil já têm na gestão de equipamentos semelhantes, podendo o Estado passar a investir de forma mais estruturada neste formato, que diversifica o acesso e tem potencial de ampliá-lo. Certamente, a construção de cidades mais justas e sustentáveis passa por este enfrentamento.

Mariana Chiesa é advogada da Manesco, Ramires, Perez, Azevedo Marques Sociedade de Advogados e doutora em direito pela Universidade de São Paulo.

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