Dissertação - Incorporação imobiliária e intermediação de interesses: o caso da aprovação de empreendimentos imobiliários em São Paulo

Autora

Telma Hoyler

Lattes

Orientador

Eduardo Cesar Leão Marques

Área e sub-área

Ciência Política, Estudos Urbanos

Defendida em

Universidade de São Paulo, Ciência Politica 3/12/2014

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Este trabalho investiga a intermediação de interesses entre burocracias estatais e os incorporadores imobiliários na aprovação de empreendimentos no município de São Paulo em período recente. A autora busca saber se existe um padrão único de relação público-privado na política de uso e ocupação do solo urbano que explique as vitórias do setor imobiliário.

Segundo ela, em vez da existência de um arranjo central e proeminente em torno do qual ocorre a articulação de interesses, verificou-se a ocorrência de um padrão de governança urbana fragmentado e disperso em que nem sempre o setor ganha tudo, dependendo de processos de intermediação de interesses específicos, levados adiante caso a caso. 

A qual pergunta a pesquisa responde?

Sabemos bastante sobre a intensidade com que prédios têm sido erguidos na cidade de São Paulo, incentivados até pouco tempo pela política econômica do governo federal na era Lula, que colocou a construção como motor do desenvolvimento econômico do país. Mas ainda sabemos muito pouco sobre os processos políticos que estão por trás dessa dinâmica. Uma parte volumosa do debate tem argumentado que o setor imobiliário captura o Estado e sobre ele exerce influência na forma e intensidade que deseja, tendo o resultado pré-definido a seu favor. Desconfiei dessas análises que definem aprioristicamente as respostas. Se é assim, parece que não há nada a ser feito ou compreendido. Assim, a pesquisa que desenvolvi durante meu mestrado revisitou essa questão, perguntando se existe, afinal, um padrão único de relação público-privado na política de uso e ocupação do solo urbano que explica as vitórias do setor imobiliário. Para isso, investiguei a intermediação de interesses entre burocracias e os incorporadores imobiliários na regulação do uso e ocupação do solo em período recente no município de São Paulo.

Por que isso é relevante?

Regular a incorporação imobiliária significa impor constrangimentos à iniciativa privada para que cumpra diretrizes previstas em importantes leis, como é o caso do plano diretor. Inclusive, podemos considerar o momento da análise e aprovação de um empreendimento uma das formas de implementação da política de planejamento urbano. Apesar disso, essa etapa ainda recebe pouca atenção. Além disso, o tema é relevante pelo impacto que os incorporadores têm sobre o parque construtivo da cidade, pela influência que exercem sobre o Estado e pela própria atuação do poder público municipal, que possui ampla competência federativa sobre as decisões nesse tema. Embora a administração municipal seja muitas vezes percebida como reguladora de assuntos que outros entes federativos consideram pouco importantes do ponto de vista político (limpeza de ruas, drenagem, regulação do uso e ocupação do solo e coleta de lixo), o processo de tomada de decisão dessas políticas envolve interesses de empresas prestadoras de serviço, que obtêm alta lucratividade na sua exploração e cuja rentabilidade depende de decisões de governo. É preciso levar a política do urbano mais a sério.

Foto: Fernando Siqueira/FS Fotografia

Estudo analisa processo de aprovação de empreendimentos imobiliários em São Paulo
 

Resumo da pesquisa

Existe um padrão institucionalizado de relação público-privado na política de uso e ocupação do solo que explica as vitórias do lado do setor imobiliário? Para oferecer uma resposta a essa questão, este trabalho investiga a intermediação de interesses entre burocracias estatais e os incorporadores imobiliários na aprovação de empreendimentos imobiliários em período recente no município de São Paulo e apresenta uma contribuição à questão sobre como as cidades são governadas. Verificou-se a ocorrência de um poder fragmentado e heterogeneamente disperso compondo um padrão de governança no qual nem sempre o mercado imobiliário ganha tudo, dependendo de processos de intermediação de interesses específicos, levados adiante caso a caso. Tais processos ocorrem não apenas no momento da definição da legislação, mas também na conformação das estruturas que vão regular a política e no momento de implementação da própria política de aprovação de empreendimentos. Em todas as situações, as vitórias dependem dos encaixes que ocorrem entre os interesses estatais e os dos agentes privados.

Quais foram as conclusões?

Argumento que em um aparente paradoxo, a assimetria de informação pode ser minorada pelo estreitamento de laços entre reguladores e grupos de interesse. É claro que com isso não estou defendendo uma política de vender a cidade a grupos privados. Uma vez que embaralhamos as conclusões sobre ter um grupo se beneficiando completamente e o Estado perdendo tudo, é preciso levar a sério a tarefa de identificar quais são os canais de acesso e como fortalecer capacidades relacionais do Estado para que mantenha sua posição de dirigir os rumos da política. Por ser mais representativo dos grupos sociais, cabe aos governos a tarefa de agregar interesses, essa é a premissa que embasa a pesquisa. Voltando à pergunta inicial: nenhuma estrutura de poder explica sozinha as vitórias do mercado imobiliário paulistano na aprovação de empreendimentos. Em vez da existência de um arranjo central e proeminente em torno do qual ocorre a articulação de interesses, encontrei a ocorrência de um padrão de governança urbana fragmentado e disperso em que nem sempre o setor ganha tudo, dependendo de processos de intermediação de interesses específicos, levados adiante caso a caso.

Quem deveria conhecer seus resultados?

Gosto de pensar que qualquer tema é para qualquer pessoa, desde que a curiosidade esteja envolvida. No mundo acadêmico, em geral se interessam por essa área os pesquisadores de política urbana, arquitetos e urbanistas, geógrafos e mais recentemente também cientistas políticos. Particularmente, penso que esses achados de pesquisa são úteis para qualquer cidadã e cidadão interessada/o na construção de uma cidade justa e plural.

Telma Hoyler é doutoranda em Ciência Política pela USP (Universidade de São Paulo) e pesquisadora no CEM/Cebrap (Centro de Estudos da Metrópole do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento).

Referências

  • LASCOUMES, Pierre; LE GALÈS, Patrick. Introduction: understanding public policy through its instruments—from the nature of instruments to the sociology of public policy instrumentation. Governance, v. 20, n. 1, p. 1-21, 2007.
  • MARQUES, Eduardo. De volta aos capitais para melhor entender as políticas urbanas. Novos Estudos – Cebrap, n.105, 2016
  • POLLARD, J. 2011. Les Groups d´internet vus du local: les promoteurs immobiliers dans le secteur du logement  en France. Revue Française de Science Politique  vol. 61 No 4 ❘ 2011 ❘ p. 681-706
  • SCOTT, James C. Seeing like a state: How certain schemes to improve the human condition have failed. Yale University Press, 1998.

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